Ý KIẾN CỦA MỘT SỐ CHUYÊN GIA VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan có liên quan về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất để trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 để kịp thời giải quyết các vướng mắc trong xác định giá đất. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất. Trích dẫn ý kiến của một số chuyên gia góp ý về việc không còn áp dụng phương pháp thặng dư trong Dự thảo sửa đổi như sau: “Nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn. Để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...”, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, đồng quan điểm. “Để việc định giá đất mang tính kinh tế thị trường thì không thể bỏ được phương pháp thặng dư, bởi đây là phương pháp dùng để tính trong quá trình biến đổi, lấy thu nhập trừ chi phí tính lợi ích đem lại, từ đó, tính toán giá trị đất đai. Như vậy, đây là phương pháp biến động theo thời gian, theo quy hoạch, theo sự phát triển của bất động sản. Ở nhiều quốc gia trên thế giới cũng sử dụng phương pháp thặng dư và coi đây là phương pháp tương đối chính xác vì liên quan đến thu nhập và chi phí tương lai, phản ánh quá trình chuyển mình của bất động sản và phù hợp với kinh tế thị trường. Vì vậy, phương pháp này đảm bảo chênh lệch địa tô không rơi vào túi của một người như hiện nay” “Phương pháp thặng dư có những ưu điểm nổi bật so với các phương pháp khác. Cụ thể: Phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những BĐS có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp BĐS có diện tích lớn, số lượng BĐS có thể so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá”.
Qua nhiều ý kiến góp ý của các chuyên gia, hiện nay Dự thảo được Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, phương pháp thặng dư đã được giữ lại, nhưng sẽ có nhiều điều chỉnh quan trọng so với quy định hiện hành. “Các trường hợp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư đã bị bó hẹp”.
|